Jaarrekening 2018

§7. Grondbeleid

e. Beleidsuitgangspunten reserves in relatie tot de risico's van grondzaken

Beleidsuitgangspunten m.b.t. de reserves voor grondzaken
In de vorm van de ‘algemene reserve OBK’ was een specifieke buffer voorhanden voor het opvangen van eventuele niet reeds voorziene/afgedekte risico’s in de totale grondexploitatie. Deze reserve bedroeg in het verleden € 1,25 mln. Ultimo 2018 bedroeg deze reserve € 0,13. Vanuit de ‘reserve grondexploitatie OBK’ worden niet voorziene verliezen uit grondexploitaties gedekt. Winsten worden in de reserve gestort. Indien mogelijk worden subsidies in de grondexploitaties ingebracht. Deze reserve fungeert daarmee als “werkreserve” voor het Grondbedrijf. Ultimo 2018 bedroeg deze reserve ca. € 1,1 mln.
In mei 2015 heeft de Raad in het kader van de termsheet tussen de gemeente, VolkerWessels en Wyckerveste in het kader van de overname van de koop- en samenwerkingsovereenkomst de gebiedsexploitatie van het Centrumplan herijkt. Toegelicht werd dat de inkomsten uit de erfpacht voor 30 jaar het tekort ruimschoots compenseren, maar dat die inkomsten niet in de gebiedsexploitatie kunnen worden verwerkt. De gebiedsexploitatie sloot daardoor naar verwachting met een tekort van ca. € 2,1 mln. Besloten werd de ‘tijdelijke frictie’ op te vangen met behulp van de ‘algemene reserve OBK’ (€ 1,25 mln.) en de ‘reserve grondexploitatie OBK’ (€ 0,85 mln.). Ten laste van deze reserves is het benodigde bedrag toegevoegd aan de ‘voorziening projecten’ en de 'reserve structuurfonds'. Vanaf 2018 worden deze reserves voor dezelfde bedragen aangevuld door de inkomsten uit de erfpacht in deze reserves te storten.
In het verleden werd uit de ‘reserve grondexploitatie OBK’ bijgedragen aan majeure projecten. Omdat de gemeente nog nauwelijks winsten genereert uit grondexploitaties is dit niet meer mogelijk. De reserve kan worden gebruikt om in het kader van de “aanpak plancapaciteit woningmarkt” grondexploitaties af te sluiten. De financiële gevolgen daarvan zijn op dit moment echter niet in zijn geheel inzichtelijk en dienen derhalve als een risico te worden gezien.

Risico’s van de grondzaken
De risico’s van het Grondbedrijf worden periodiek geactualiseerd. In deze paragraaf zijn de gevolgen van met name de kredietcrisis en de krimp uitgebreid behandeld. Hieronder volgt nog een aantal specifieke risico’s of relevante ontwikkelingen van de grondexploitaties.

Juridische risico’s
In december 2009 is de “Herstructureringsvisie voor de woningvoorraad Parkstad Limburg” vastgesteld. Deze visie geldt als kaderstellend beleidsdocument voor de periode 2010-2020. Voor de Gemeente Kerkrade geldt voor de periode 2017-2020 een ‘onttrekkingsopgave” van 1.110 woningen. Er is in 2010 gestart met een nadere uitwerking van de sloopopgave in relatie tot een beperkte nieuwbouwontwikkeling per stadsdeel. Duidelijk is dat niet alle woningbouwlocaties kunnen worden ontwikkeld. Gezocht dient te worden naar oplossingen, waarbij intrekking van de bouwvergunning, doch ook planaanpassing alsook mogelijke terugkoop van gronden een optie vormen. In oktober 2015 heeft het college in de nota integrale aanpak plancapaciteit wonen Kerkrade het beleid daarvoor vastgesteld.

Op grond van de Wro is de gemeente verplicht bij ieder bouwplan kosten te verhalen. Bij voorkeur dient dit te geschieden via een anterieure overeenkomst. Dit vereist een onderhandeling met ontwikkelaars en de wijze waarop wordt onderhandeld over het verhalen van kosten die de gemeente maakt voor zo’n ontwikkeling kan vertragend werken. Dit geldt zeker voor projecten waarbij met betrekking tot het verhalen van die kosten de gemeente en de ontwikkelende partij geen overeenstemming kunnen bereiken. In dat geval zal een exploitatieplan moeten worden opgesteld. Het exploitatieplan dient gelijktijdig met het bestemmingsplan te worden vastgesteld. De gemeente gaat ervan uit dat in de meeste gevallen overeenstemming zal worden bereikt. De uitvoering van projecten kan worden vertraagd als tegen deze projecten bezwaar wordt gemaakt.

Planschade
De risico’s met betrekking tot planschade worden zo veel mogelijk afgewenteld op de projectontwikkelaar. Bij projecten die de gemeente zelf uitvoert kan de planschade niet op een derde partij worden afgewenteld. Voor de bestemmingsplannen Kerkrade-West 3 en Kerkrade-Oost 3 en Kerkrade Centrum zijn in totaal 5 planschadeverzoeken in behandeling.

Marktrisico’s
Ondanks het feit dat de woningmarkt zich begint te herstellen van de gevolgen van de economische crisis en de kredietcrisis geldt met name door de krimp een marktrisico voor de volgende kavels: Rolduckerstraat, Pastoor Theelenstraat en Teutelebroekstraat-Kerkvoetpad. Door het herstel van de economie zijn sinds lange tijd weer bedrijfspercelen verkocht op de Rodaboulevard.

Daarnaast beschikt het Grondbedrijf nog nauwelijks over nieuwe winstgevende locaties, waarmee negatieve ontwikkelingen in de geprognosticeerde grondverkopen kunnen worden opgevangen. De noodzaak voor vernieuwing en sloop op bestaande woningbouwlocaties en voor revitalisering van bedrijfsterreinen neemt toe, met als gevolg een omgekeerde verdiencapaciteit (er moet geld bij). In een plan van aanpak om deze ontwikkeling het hoofd te bieden is aangeduid dat een integrale aanpak noodzakelijk zal zijn. Door gerichte investeringen in de herstructurering van de woningvoorraad, in economische structuurversterking alsook in versterking van de identiteit van Kerkrade kan een omslag van een negatieve prijsspiraal naar een waardevermeerdering van vastgoed worden gerealiseerd. Kerkrade-West geldt in dit kader als een goed voorbeeldproject.

Vennootschapsbelastingplicht
De "Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen” geldt met ingang van 1 januari 2016. Indien overheden economische activiteiten ontplooien op een markt waarop ook private ondernemingen actief zijn, worden deze activiteiten op eenzelfde wijze aan de heffing van vennootschapsbelasting onderworpen als die private ondernemingen. In 2015 zijn de gevolgen voor het grondbedrijf in beeld gebracht. Op basis van een eerste grove berekening zou de verschuldigde vennootschapsbelasting voor de periode 2016 – 2021 ca. € 45.000 bedragen voor de lopende projecten en als alle verkopen worden gerealiseerd. Bij deze berekening zijn diverse aannames gedaan, omdat er nog veel onduidelijkheden bestonden over het bepalen van de fiscale jaarwinst. Tussen gemeenten en Belastingdienst is daarover eind 2018 overeenstemming bereikt. Op basis daarvan zal in 2019 afstemming plaatsvinden tussen gemeente Kerkrade en Belastingdienst. Daarna kan de aangifte over 2016 worden voorbereid en een inschatting worden gemaakt van de te betalen belasting voor de periode erna.

ga terug